¿Cómo hacer una buena inversión inmobiliaria? Claves para tomar una decisión informada
En Chile la inversión inmobiliaria sigue siendo una de las alternativas más estables y rentables para quienes buscan generar patrimonio a largo plazo. Sin embargo, no basta con comprar una propiedad y esperar que su valor aumente. Una buena inversión inmobiliaria depende de múltiples factores que deben ser evaluados con criterio estratégico, considerando el tipo de propiedad, su ubicación, el uso de suelo permitido según el plan regulador comunal, y los objetivos personales o comerciales del inversor.
En este artículo te presentamos las claves para tomar una decisión informada, evitar errores comunes y maximizar tu rentabilidad, según el enfoque que le quieras dar a tu inversión.
Define el tipo de inversión inmobiliaria: habitacional, comercial, agrícola o industrial
El primer paso para tomar una buena decisión es entender qué tipo de propiedad se ajusta a tus objetivos. No es lo mismo invertir en un departamento para arriendo residencial, que en un terreno agrícola para explotación productiva, o en una bodega industrial para logística. Cada enfoque tiene oportunidades y riesgos distintos:
- Inversión habitacional: Es una de las más comunes. Consiste en adquirir casas o departamentos para vender o arrendar. El éxito aquí depende de la ubicación, la conectividad y la plusvalía proyectada según el crecimiento de la ciudad. En el caso de los arriendos va a depender de los tipos de arrendatarios, que pueden ser; Familias, turistas, universitarios, trabajadores por turnos, etc.., dependiendo del sector al que quieras apuntar, y del lugar, zonas urbanas o periurbanas, donde vayas a invertir.
- Inversión comercial: Incluye locales, oficinas, strip centers o terrenos destinados a uso comercial. Este tipo de propiedad debe analizarse desde el punto de vista del tránsito peatonal, acceso a transporte público, visibilidad y densidad poblacional.
- Inversión agrícola: Se orienta a terrenos fuera de las zonas urbanas, con cualidades para cultivos, ganadería o proyectos forestales. Aquí es clave tomar en cuenta el acceso a fuentes de agua, la calidad del suelo, la clasificación del predio y su potencial productivo.
- Inversión industrial: Requiere revisar si la zona tiene factibilidad para procesos industriales, bodegaje o manufactura. Es fundamental que el terreno esté dentro de zonas permitidas por el plan regulador para estos usos, y verificar aspectos como acceso a carreteras, suministro eléctrico trifásico y servicios logísticos.
Elegir bien el tipo de propiedad, en función del propósito de inversión, marcará la diferencia entre un activo que se valoriza en el tiempo y otro que se estanca o genera complicaciones operativas o legales.
Revisa el Plan Regulador Comunal y las ordenanzas
Uno de los errores más frecuentes en la inversión inmobiliaria es no verificar previamente qué usos se permiten en el terreno o propiedad según la normativa urbana de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Además, en Chile, cada municipio tiene su propio Plan Regulador Comunal (PRC), que establece los usos de suelo permitidos en cada zona, así como restricciones constructivas como altura máxima, coeficiente de constructibilidad, densidad, y otras condiciones técnicas.
Por ejemplo, puedes encontrar un terreno amplio a buen precio en la periferia urbana, pero si el PRC establece que solo se permite uso habitacional de baja densidad, no podrás construir un edificio o instalar una bodega industrial. O puede que un predio esté afecto a utilidad pública, lo que implica que podría ser expropiado a futuro.
También debes considerar decretos y ordenanzas complementarias que regulan aspectos como, accesibilidad, el tratamiento de fachadas, áreas verdes, estacionamientos mínimos, especialmente en proyectos comerciales.
Por otro lado, antes de invertir en una propiedad, tienes que solicitar el certificado de informaciones previas (CIP) en la Dirección de Obras Municipales (DOM). Este documento oficial entrega un resumen normativo del predio y es esencial para validar si tu proyecto es viable legalmente.
Evalúa la rentabilidad y riesgos según la zona
En una inversión inmobiliaria, la ubicación lo es todo. Pero no basta con mirar los sectores más cotizados; también es clave proyectar el comportamiento futuro del entorno. ¿Se están desarrollando nuevos proyectos inmobiliarios? ¿Hay mejoras en infraestructura vial o transporte público en carpeta? ¿Es una zona saturada o en expansión?
En regiones como la Metropolitana, Valparaíso o Biobío, ciertas comunas han mostrado una fuerte plusvalía debido a desarrollos urbanos sostenidos, mientras que otras están estancadas. En zonas rurales, el acceso al agua, caminos y electricidad es determinante, y en terrenos industriales, la cercanía a puertos o centros de distribución puede multiplicar su valor.
Además, todo proyecto inmobiliario tiene riesgos: morosidad en arriendos, vacancia prolongada, conflictos con vecinos o problemas estructurales. Considera estos factores como parte del análisis costo-beneficio y proyecta escenarios conservadores. Idealmente, asesórate con un corredor de propiedades o consultor inmobiliario que tenga conocimiento del mercado local.
Evalúa los aspectos legales y financieros antes de cerrar la inversión inmobiliaria
Más allá de la ubicación o el tipo de propiedad, una inversión mal documentada puede transformarse en un problema legal o financiero grave. Por eso es clave revisar:
- Título de dominio: Asegúrate de que la propiedad esté inscrita en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del vendedor, libre de hipotecas, embargos o litigios.
- Regularización: Si la propiedad tiene construcciones, revisa que estén regularizadas. Si no es así, corres el riesgo de que se estén infringiendo leyes urbanísticas y de calidad, lo que puede llevar a peligro de colapso estructural, mal funcionamiento en instalaciones, además de multas y en algunos casos orden de demolición, por parte de la respectiva municipalidad, por lo cual tendrás que invertir en profesionales del área, para evaluar la situación del inmueble y proceder a su correspondiente regularización.
- Financiamiento: Si vas a comprar con crédito hipotecario, evalúa tu carga financiera, compara tasas entre bancos, y considera todos los costos asociados: pie, gastos notariales, impuestos, seguros y contribuciones.
- Renta esperada: Si el objetivo es el arriendo, calcula la tasa de retorno (cap rate) anual estimada. Una buena inversión inmobiliaria debiese generar al menos entre 5% y 8% anual bruto sobre el valor del inmueble.
- Planificación tributaria: Desde la reforma tributaria, las rentas obtenidas por arriendos están sujetas a impuestos. Si vas a invertir en más de una propiedad, consulta con un contador para optimizar tu estrategia.
Infórmate, compara y planifica: la fórmula de una inversión inmobiliaria inteligente
Tomar decisiones apresuradas en el mundo inmobiliario puede generar frustraciones, pérdidas económicas o incluso juicios legales. En cambio, una inversión inmobiliaria bien planificada puede convertirse en una fuente de ingresos constante, un activo sólido en tu portafolio, o un instrumento de ahorro para tu futuro.
En síntesis, ten cuenta algunos factores claves como:
- Define tu objetivo de inversión (habitación, comercio, industria, agricultura).
- Revisa el plan regulador y restricciones locales.
- Evalúa la rentabilidad potencial y proyecciones de la zona.
- Asegura la legalidad y viabilidad financiera de la propiedad.
- Asesórate con expertos en cada etapa del proceso.
Invertir en propiedades en Chile sigue siendo una excelente oportunidad. Pero la clave está en tomar decisiones informadas, con visión estratégica y conciencia del marco normativo.Para ello puedes tener tu informe de Propidata para contar con la información y guía necesaria para hacer una buena inversión inmobiliaria. Porque en bienes raíces, más que comprar barato, se trata de comprar bien informado.