Qué revisar antes de comprar propiedades: Guía práctica para evitar malas decisiones

Comprar propiedades en Chile puede ser una excelente decisión, ya sea con fines habitacionales, comerciales, agrícolas o de inversión a largo plazo. Sin embargo, adquirir una propiedad sin un análisis previo profundo puede convertirse en una experiencia costosa, frustrante y legalmente riesgosa.

Antes de comprometerse con una compra, es indispensable revisar una serie de documentos y antecedentes legales que aseguren la viabilidad del proyecto y garanticen que el inmueble está libre de problemas. Esta guía práctica está diseñada para ayudarte a tomar decisiones con conocimiento de causa y evitar errores comunes al comprar propiedades en Chile.

1. Verifica el rol de la propiedad y la titularidad 

Uno de los primeros pasos antes de comprar propiedades es conocer su rol. Este número único identifica legalmente la propiedad dentro del catastro del Servicio de Impuestos Internos (SII). Con el rol puedes acceder a información relevante como el avalúo fiscal, el estado de pago de contribuciones, y antecedentes legales del inmueble.

Además, es clave saber quién figura como titular del dominio. Esto se puede confirmar solicitando el certificado de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces. Este documento indica si la propiedad está debidamente inscrita a nombre del vendedor y si existen limitaciones o condiciones que afecten su libre disposición.

También es recomendable revisar la escritura pública de compraventa que dio origen al dominio actual. Así podrás confirmar si hubo condiciones, servidumbres o restricciones legales que podrían afectar tus planes con el terreno.

2. Revisa gravámenes, hipotecas, embargos o litigios judiciales al comprar propiedades

Muchas veces las propiedades pueden estar comprometidas en operaciones financieras o litigios legales que no son evidentes a simple vista. Por eso es fundamental solicitar en el Conservador de Bienes Raíces un certificado de gravámenes y prohibiciones, el cual indicará si la propiedad:

• Está hipotecada a favor de una institución financiera
• Tiene embargos por deudas judiciales.
• Está sujeta a prohibiciones de enajenar.
• Está afecta a litigios hereditarios o disputas de dominio.
  
  

Adquirir una propiedad con estos tipos de cargas puede retrasar la compraventa o, en el peor de los casos, hacerla inviable. Esto permite evitar fraudes, compras nulas o juicios posteriores.

3. Solicita el Certificado de Informaciones Previas (CIP) al comprar propiedades

El Certificado de Informaciones Previas (CIP) es uno de los documentos más importantes para analizar la viabilidad de un proyecto. Lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente a la comuna donde se ubica la propiedad.

Este certificado resume las principales normativas urbanas que aplican sobre ese predio, incluyendo:

• Uso de suelo permitido (habitacional, comercial, industrial, agrícola)
• Coeficiente de constructibilidad
• Altura máxima permitida
•  Restricciones por afectaciones a vialidades.
•  Condiciones de urbanización (accesos, retiros, estacionamientos, etc.)
• Si está afecto a utilidad pública (riesgo de expropiación)
  

El CIP es esencial para saber si podrás construir legalmente lo que tienes en mente. Por ejemplo, puedes estar comprando un terreno con la intención de levantar una vivienda, pero si está en zona de riesgo o afecta a un parque urbano en planificación, no podrás materializar tu proyecto.

4. Evalúa el estado de regularización de construcciones y pagos de contribuciones

En algunos casos, los terrenos incluyen construcciones existentes, como bodegas, casas antiguas o estructuras provisorias. Si estas construcciones no están regularizadas, podrías enfrentar multas, exigencias de demolición o complicaciones para obtener permisos posteriores.

Para confirmar su situación, puedes solicitar un certificado de regularización o recepción definitiva en la DOM. También es útil revisar el plano aprobado del terreno y compararlo con lo existente físicamente.

Otro aspecto clave es verificar el pago de contribuciones. La propiedad debe estar al día en sus pagos de impuestos. En caso contrario, el comprador podría heredar deudas que, en ciertos casos, incluso afectan el dominio de la propiedad. A través del portal de la tesorería general de la república TGR puedes consultar el estado de deuda por rol, siempre que tengas acceso a la información de la propiedad.

5. Solicita el avalúo fiscal y revisa si la propiedad tiene afectaciones especiales

El avalúo fiscal es el valor referencial que el Servicio de Impuestos Internos asigna a cada propiedad para efectos tributarios. Aunque no refleja el valor comercial real de la propiedad, sí es importante para calcular:

• El monto de contribuciones trimestrales.
• El impuesto a la transferencia (cuando se vende).
• Posibles beneficios o exenciones tributarias si la propiedad cumple con ciertos requisitos.
  
  

También es importante revisar si el terreno está afecto a declaratoria de utilidad pública, si está ubicado en zona de conservación, área rural o protegida, o si tiene servidumbres legales (por ejemplo, paso de servidumbre, derechos de riego, o acceso a redes públicas).

Toda esta información puede consultarse en el CIP, en planos reguladores, o directamente en la Seremi de Vivienda o en la Seremi de Bienes Nacionales, dependiendo del caso.

6. Considera aspectos técnicos y de factibilidad del terreno

Más allá de los aspectos legales y urbanísticos, hay factores técnicos que debes considerar al comprar un terreno en Chile:

• Accesibilidad: ¿El terreno tiene acceso directo a un camino público? ¿Requiere viabilidad de paso
• Factibilidad de servicios: ¿Hay acceso a agua potable, electricidad, alcantarillado o internet? En zonas rurales, esto puede implicar gestiones adicionales
• Topografía: Un terreno plano facilita la construcción y reduce costos. Zonas con pendientes, quebradas o suelos inestables requieren estudios de mecánica de suelos
• Condiciones geográficas: Verifica si el terreno está en zona de riesgo (inundación, aluvión, deslizamiento) o tiene restricciones por la Ley General de Urbanismo y Construcciones
  

Para proyectos mayores, es recomendable realizar un estudio de factibilidad técnica y urbanística, especialmente si planeas subdividir, construir en altura o desarrollar un proyecto comercial o turístico.

Infórmate antes de comprar propiedades

Comprar propiedades puede ser la puerta de entrada a grandes oportunidades, pero también a serios dolores de cabeza si no se hace con la debida diligencia. No se trata solo de precio o ubicación; lo más importante es asegurar que la propiedad sea legalmente transferible, urbanísticamente viable y técnicamente apta para tu propósito.

Si estás en proceso de búsqueda o ya encontraste una propiedad interesante, asesórate con un informe de Propidata para contar con la información necesaria para tomar una decisión acertada. ¡Una inversión bien estudiada es siempre una inversión segura!